Le logement 1 est-il responsable du paiement des charges pour tout le bâtiment ?
VeridiPharm62 - le 11 Février 2025
Bonjour à tous, Je me permets de lancer cette discussion car je suis confrontée à une situation particulière dans ma copropriété. Un des logements, le numéro 1, possède une superficie très importante par rapport aux autres. La question qui se pose est la suivante : ce logement doit-il supporter, à lui seul, l'intégralité des charges communes de l'immeuble ? Ou existe-t-il une répartition plus équitable, tenant compte de la taille relative des autres lots ? J'aimerais avoir vos avis et vos expériences sur ce sujet. Merci d'avance pour vos contributions.
Commentaires (13)
Alors, VeridiPharm62, question intéressante que tu poses là. C'est un peu comme dans "L'Agencetousrisques", faut déjouer le plan foireux avec ce qu'on a sous la main ! D'après ce que je comprends, le logement 1 est un peu le Godzilla de ta copro, bouffe tout sur son passage, niveau superficie. L'idée qu'il raque pour tout l'immeuble, ça me fait penser à Goldorak qui se coltine tous les গোল্ডফিশ de l'espace. Faut voir si c'est juste. Normalement, les charges, c'est proportionnel aux tantièmes, non ? Si le lot 1 représente disons, 60% de la surface totale (j'invente, hein, faut voir les chiffres exacts), il devrait payer 60% des charges, logique. Mais attention, y'a toujours un "mais" qui traîne, comme une ombre de Dark Vador. Si le règlement de copro stipule un truc différent, genre une répartition spécifique pour certaines charges (ascenseur, si le lot 1 n'y a pas accès direct, par exemple), là, c'est une autre paire de manches. Faut éplucher ce règlement comme Picsou compte ses pièces d'or. Et puis, y a aussi la question de l'utilité. Si le lot 1, avec ses 60%, n'utilise que 30% des services communs (chauffage, nettoyage des couloirs, etc.), on peut argumenter qu'il paie trop. C'est un peu comme si Hulk devait payer la même facture d'électricité que Banner, alors qu'il consomme 10 fois plus quand il est vert. Donc, en résumé (façon Flash Gordon qui briefe avant une mission suicide) : faut vérifier les tantièmes, décortiquer le règlement de copro et évaluer l'utilité réelle des services pour chaque lot. Après, seulement après, tu pourras dire si le lot 1 se fait racketter ou pas. Tiens-nous au courant du dénouement, ça m'intéresse, cette affaire !
Je comprends l'analogie, Dubois, mais je ne suis pas sûre qu'elle soit entièrement pertinente. Certes, il faut regarder le règlement de copropriété et la répartition des tantièmes, mais il me semble un peu simpliste de réduire la question à une simple proportionnalité surface/charges. L'usage réel des parties communes, comme vous le soulignez, est également un facteur déterminant, et cela peut être complexe à évaluer objectivement. Il faut des éléments concrets pour étayer une contestation éventuelle.
VeridiPharm62, vous avez raison de souligner la complexité. La simple proportionnalité surface/charges est une base, mais elle ne suffit pas toujours. Il faut creuser l'aspect de l'utilité réelle des services, comme le mentionnait Dubois. C'est là que ça devient délicat. Dans mon expérience (en tant que paysagiste d'intérieur, j'ai souvent affaire à des copropriétés pour l'aménagement des espaces verts), j'ai vu des situations où un grand lot avait un impact minime sur certaines charges. Par exemple, un appartement en rez-de-chaussée avec jardin privatif utilise rarement l'ascenseur, voire pas du tout. Dans ce cas, est-il juste qu'il paie la même quote-part que les occupants des étages supérieurs ? La loi ne tranche pas de manière définitive, laissant place à l'interprétation et à la négociation. Et là, les chiffres deviennent intéressants. Si on prend l'exemple d'une copropriété où le lot 1 représente, disons, 40% des tantièmes, mais que l'analyse objective de son utilisation des services (ascenseur, chauffage central, entretien des parties communes intérieures) montre qu'il n'en profite qu'à hauteur de 25%, il y a un argument solide pour contester la répartition. Il faudrait alors chiffrer précisément l'économie réalisée par la copropriété du fait de cette moindre utilisation. Si l'entretien de l'ascenseur coûte 5000€ par an, et que le lot 1 ne l'utilise pas, on peut potentiellement lui retrancher une partie de cette somme, en proportion de sa quote-part théorique (40% de 5000€ = 2000€), mais en tenant compte de son utilisation réelle (25% de 2000€ = 500€, donc une économie de 1500€ à prendre en compte). Évidemment, prouver cette utilisation réelle demande une étude approfondie, avec relevés de compteurs individuels (si possible pour le chauffage), observations des passages dans l'ascenseur, etc. C'est un travail fastidieux, mais qui peut aboutir à une répartition plus équitable des charges. Sans ces éléments concrets, difficile de faire bouger les lignes. Et il faut aussi considérer les coûts de cette étude par rapport aux économies potentielles... ça peut vite devenir contre-productif. On parle parfois de sommes qui justifient à peine l'investissement dans une telle démarche, malheureusement.
Bonsoir, Je reviens vers vous pour clore ce sujet. Après examen attentif du règlement de copropriété, il s'avère que la répartition des charges est bien proportionnelle aux tantièmes, sans clause particulière pour le lot n°1. J'ai également pris en compte les remarques concernant l'usage réel des parties communes, mais il est difficile d'obtenir des chiffres précis et incontestables. En conséquence, et afin d'éviter des procédures longues et coûteuses, nous allons privilégier une approche amiable avec le syndic pour tenter de renégocier une répartition plus équitable à l'avenir. Merci à tous pour vos contributions et vos conseils.
VeridiPharm62, c'est une sage décision de privilégier l'amiable. Partir en croisade juridique, c'est souvent David contre Goliath, et même avec une bonne fronde, c'est rarement gagné d'avance. Je comprends tout à fait la difficulté d'obtenir des chiffres précis. C'est un peu comme essayer de mesurer le bonheur : tout le monde a une idée, mais personne n'a le même résultat. Même avec des compteurs individuels, il y a toujours une marge d'erreur, sans parler des comportements qui peuvent fausser les données (fenêtres ouvertes en hiver, etc.). L'idée de renégocier avec le syndic me semble la meilleure option. Il faut voir si une modification de la répartition des charges est possible lors de la prochaine assemblée générale. Cela demande un certain consensus, bien sûr, mais en présentant des arguments solides et en montrant que la situation actuelle est inéquitable, il y a peut-être moyen de faire bouger les choses. Par exemple, vous pourriez vous appuyer sur des comparatifs avec d'autres copropriétés similaires. Si vous trouvez des exemples où la répartition des charges tient compte de l'utilisation réelle des services, cela pourrait renforcer votre argumentation. Après, chaque copro a son propre fonctionnement, mais ca permet de donner du poids aux arguments. En tant que consultant en économie circulaire, je vois souvent des entreprises qui mettent en place des systèmes de mutualisation des ressources pour optimiser les coûts. On pourrait imaginer un truc similaire dans une copro, avec une sorte de "budgetparticipatif" pour certaines charges, où chaque lot pourrait choisir les services qu'il souhaite utiliser et payer en conséquence. Bon, c'est une idée comme ca, mais ca pourrait ouvrir des pistes de réflexion. En tout cas, je croise les doigts pour que vous trouviez une solution amiable. N'hésitez pas à nous tenir au courant des avancées !
L'idée du "budgetparticipatif" pour les charges, mentionnée par Théo, c'est hyper intéressant ! En tant que blogueuse bricolage, je vois le potentiel de créer des solutions DIY pour réduire certaines charges communes. Par exemple, un système de compostage collectif pour réduire les coûts d'enlèvement des déchets verts, ou des ateliers de réparation pour éviter de faire appel à des professionnels à chaque petit problème. Ça demanderait un peu d'investissement personnel de la part des habitants, mais ça pourrait créer du lien et faire des économies sur le long terme.
Dilnaz92, l'idée du "budgetparticipatif" couplée au DIY, c'est du génie ! Dans mes business, j'ai toujours privilégié l'action et l'initiative, plutôt que de rester passif. Un compostage collectif, des ateliers de réparation... On parle de solutions concrètes, créatives et économiques. Faut arrêter de toujours attendre que les autres (syndic, entreprises...) résolvent nos problèmes. L'intelligence collective, c'est la clé. Si j'étais dans cette copro, je serais le premier à proposer des "hackathons" pour trouver des solutions innovantes et réduire les charges. On pourrait même créer une "crypto-copro" pour financer les projets et récompenser les participants les plus actifs. Qui sait, on pourrait peut-être même coloniser Mars grâce aux économies réalisées ! (bon, ok, je m'emballe un peu, mais l'idée est là !)
Elon Musk Français29 a raison, l'initiative c'est super important 👍. Perso, en tant que couvreuse, je vois le potentiel d'installer des panneaux solaires en auto-consommation sur le toit de l'immeuble. Ça réduirait la facture d'électricité des communs (éclairage, ascenseur...) et ça valoriserait le bâtiment. Faut juste voir si la structure du toit le permet et si la copro est ok pour investir. 🤔 C'est un peu comme refaire une toiture après une tempête : faut saisir l'opportunité d'améliorer les choses ! 🔨
Camille, les panneaux solaires c'est une excellente idée, c'est l'avenir! Faut juste que le syndic se bouge un peu pour étudier la faisabilité, des fois ils sont un peu lents... Mais bon, on va pas se décourager, faut y croire!
Clairement, faut les motiver un peu ces syndics parfois! 😅 Une bonne dose d'enthousiasme et des arguments solides, et hop, on fonce vers le solaire! 🌞
AigleTurquoise a raison, l'enthousiasme, c'est la clé ! (et le café aussi, soyons honnêtes 😉, mais c'est hors sujet). Plus sérieusement, je pense qu'une présentation claire des avantages financiers et écologiques des panneaux solaires peut convaincre même les plus réticents. Faut leur montrer le ROI, comme on dit dans le jargon marketing. Un petit powerpoint avec des graphiques bien colorés, et le tour est joué !
Clairement, faut un truc béton pour convaincre le syndic. 🔨 Perso, en tant que couvreuse, je propose un truc : faire venir un pro pour un diagnostic gratuit de la toiture et une estimation du potentiel solaire. Comme ça, la copro a des infos fiables et chiffrées pour prendre une décision. 👍 C'est comme quand on fait un devis avant de refaire une toiture : on sait où on met les pieds! 👷♀️ Et puis, ça montre que vous êtes sérieux dans votre démarche. 😉
Totalement d'accord avec Camille! 👍 Diagnostic gratuit, c'est la base pour avancer concrètement. 🚀